Sommeren er på vej og foråret med alle generalforsamlingerne er ved at være afsluttet. Vores 35 administratorer har de sidste 4 måneder afholdt 412 general-forsamlinger og det har været en fornøjelse at bruge tid sammen med vores kunder på denne specielle måde.
Vi har samlet lidt nyheder, som I kan gå sommeren i møde med.
Ny lov om værdiansættelse af andelsboligforeninger
Folketinget har den 4. april 2024 vedtaget en ny lov om værdiansættelse af andelsboligforeninger. I korte træk betyder den nye lov, at gyldighedsperioden for valuarvurderinger er forlænget fra de tidligere 18 måneder til nu 42 måneder, og de offentlige vurderinger fremover må pristalsreguleres.
Loven er et skridt i den rigtige retning. Vi har længe ventet på en afklaring, særligt omkring de offentlige vurderinger, som for størstedelen har været i stilstand siden 2012, for så senest i 2021 at blive fuldstændig afskaffet.
For de foreninger, som stadig anvender den offentlige vurdering til beregning af andelskronen, betyder den nye lov mere konkret, at vurderingen (fra 2012) kan fremskrives med nettoprisindekset svarende til lidt over 20 %. Der kan være undtagelser, f.eks. hvis der har været anmodet om omvurderinger siden 2012, men det er sjældent.
For så vidt angår de foreninger, der benytter valuarvurdering til beregning af andelskronen, har der umiddelbart været jubel over den store besparelse, som en forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderingerne medfører.
Man skal dog være opmærksom på, at den ”forlængede valuarvurdering” alene kan bruges til andelskroneberegningen, dvs. regnskabssiden med andelskroneberegningen bagerst i årsregnskabet, som er reguleret af andelsboligloven. Resten af årsregnskabet er reguleret af årsregnskabsloven, hvor den ”forlængede valuarvurdering” ikke kan benyttes til at optage værdien af ejendommen som et aktiv til dagsværdi.
Såfremt man fortsat ønsker at anvende valuarvurdering, vil det derfor – ligesom med fastholdelse af valuarvurderinger som følge af ”Blackstone-sagen” – være Boligexpertens anbefaling, at der fortsat indhentes en ny valuarvurdering hvert år til brug for årsregnskabet. Se evt. vores indlæg af 13. december 2021 herom: Ny valuarvurdering i årsregnskabet (boligexperten.dk)
Nogle valuarer tilbyder en form for bekræftelsesvurdering til ofte 1/3 af prisen på den normale vurdering til brug for revisors opgørelse af ejendommens værdi som aktiv i balancen. Erfaringsmæssigt er det dog et fåtal af revisorerne, der accepterer en sådan vurdering. Da der i øvrigt kun vil være tale om en mindre besparelse, skal man derfor overveje, om en fuldstændig og markedsaktuel årlig vurdering ikke er at foretrække.
Lovforslaget trådte i kraft og kunne anvendes til godkendelse af andelskroneberegninger på generalforsamlinger fra og med den 15. april 2024.
Endnu en særlig dom fra Højesteret – andelsboligforening erstatningsansvarlig for bestyrelsens manglende varetagelse af sælgende andelshavers interesser
Højesteret kom den 8. februar 2024 med endnu en særlig dom på andelsboligområdet.
Sagen handlede om, hvorvidt en andelsboligforening var erstatningsansvarlig for, at foreningens bestyrelse ikke havde orienteret en sælgende andelshaver om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den kommende generalforsamling.
Sagen i korte træk:
A, der var andelshaver i Andelsboligforeningen X, underskrev den 1. juli 2020 en overdragelsesaftale, hvorved hun solgte sin andelsbolig til B. Overdragelsesaftalen blev godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse den 7. juli 2020. Prisen for andelen var fastsat som andelsværdien, der var vedtaget på generalforsamlingen i september 2019. Den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr. var lagt til grund for andelsværdiberegningen. I foråret 2020 havde foreningens bestyrelse indhentet en valuarvurdering af ejendommen. Den 19. maj 2020 modtog foreningen en foreløbig værdiindikation fra valuaren på 247-251 mio. kr. Den endelige valuarvurdering pr. 30. juni 2020, som foreningens administrator modtog den 1. juli 2020, var på 251,85 mio. kr. På andelsboligforeningens generalforsamling i oktober 2020 blev det besluttet at overgå til valuarvurdering ved andelsværdiberegningen for regnskabsåret 1. juli 2019 til 30. juni 2020. Andelsværdien af den andelsbolig, som A overdrog til B, steg dermed med 146.001 kr.
Højesteret kom frem til, at andelsboligforeningen var erstatningsansvarlig over for sælger. Højesteret udtalte i den forbindelse, at det forud for bestyrelsens godkendelse af overdragelsesaftalen bl.a. påhviler bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at sælgeren får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette indebærer pligt for bestyrelsen til – inden godkendelse af en overdragelsesaftale – at orientere en sælger om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling og, hvis der er hjemmel i foreningen hertil, også at orientere om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde for en sådan mulig forhøjelse. Højesteret lagde i sagen dog også vægt på, at bestyrelsen selv havde taget initiativ til at indhente vurderingen, at bestyrelsen den 19. maj 2020 modtog en værdiindikation, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og at bestyrelsen var klar over, at den endelige valuarvurdering skulle være foretaget inden den 1. juli 2020.
Dommen er i fin tråd med praksis i Boligexperten, hvor valuarvurderinger gøres tilgængelige for alle andelshavere på Probo, typisk 1 uge efter administrators modtagelse af vurderingen. Fremover skal bestyrelser i andelsboligforeninger dog være opmærksomme på, at de (også) er forpligtede til at orientere sælger, hvis der i tiden mellem parternes underskrifter og bestyrelsens godkendelse af aftalen, er opstået ændringer i foreningens vurdering, der kan påvirke andelsværdien i opadgående retning.
Link til dommen: Højesteret - Andelsboligforenings erstatningsansvar (domstol.dk)
Ejerlejlighedsejer kan nu påklage ejerforeningens byggesag
Det er kommet frem, at Byggeklageenheden ændrer deres praksis ved vurdering af, hvem der kan klage, i forbindelse med en ejerforenings byggeprojekt.
Det har i en længere periode været Statsforvaltningen og Byggeklageenhedens praksis, at en ejerlejlighedsejer ikke kan indbringe en klage i forhold til ejerforeningens byggeprojekter. Denne er nu
ændret således, at den enkelte ejerlejlighedsejer fremover kan være klageberettiget i forhold til den type gener, som et byggeprojekt påfører den konkrete lejlighed.
Denne fornyede afklaring af klageberettigelsen er udsprunget af klager, der i væsentlig grad direkte påvirker den enkelte ejerlejlighed. Her tænkes specielt på altanprojekter, hvor lysindfald kan være en diskussion. Vurderingen er at flere sager kan ende med partshøringer, men det er dog ikke ensbetydende med at en ejer kan få vetoret imod et projekt, men alene at denne part kan blive hørt direkte hos den myndighed der giver tilladelsen.
Vores vurdering er at dette ikke kommer til at ændre på den måde byggeprojekter generelt bliver vedtaget på i ejerforeningen og altanprojekter vil også fortsat kunne gennemføres. Men vi kan se ind i at behandlingstiden hos kommunen kan blive forlænget, såfremt der modtages klager fra individuelle ejere, da de nu også har krav på at blive hørt.
Nye regler om tidsregistrering for ansatte
D. 23. januar 2024 vedtog Folketinget et lovforslag, som pr. 1. juli 2024 forpligter alle danske arbejdsgivere til at sikre medarbejdernes mulighed for tidsregistrering. Lovforslaget får betydning for alle arbejdsgivere og vil kræve nye processer og systemer for mange danske virksomheder.
I korte træk gælder følgende:
· Systemet skal være let og overskueligt
· Der skal sikres medarbejder- og ledelsesadgang
· Data skal opbevares i 5 år
· Man skal overholde 11-timers reglen
· Maksimalt 48 timer som arbejdsuge inden for 4 måneder
Vores lønafdeling vil snarest kontakte de foreninger, som udbetaler løn via Boligexperten for nærmere information om de nye regler.
Med ønsket om en god sommer
Comentários