Mange andelsboligforeninger benytter en fastholdt valuarvurdering fra før 1. juli 2020 til beregning af andelskronen.
Boligexperten anbefaler, at disse foreninger indhenter en ny valuarvurdering til brug for årsregnskabet.
Regnskabssiden med andelskroneberegningen bagest i årsregnskabet er reguleret af andelsboligloven, mens resten af årsregnskabet er reguleret af årsregnskabsloven.
Under andelskroneberegningen er det muligt at benytte en fastholdt valuarvurdering fra før 1. juli 2020 til beregning af andelskronen (Blackstone aftalen). Denne fastholdte valuarvurdering kan benyttes i al fremtid.
Under årsregnskabets aktiver fremgår værdien af ejendommen som et aktiv. Denne værdi skal optages i årsregnskabet til dagsværdi. Og det er her at problemet opstår.
Erhvervsstyrelsen udsender om kort tid en ny regnskabsvejledning. I seneste udkast som netop har været i høring, fremgår bl.a. ”En fastholdt valuarvurdering i henhold til andelsboligloven kan ikke anvendes som dagsværdi efter årsregnskabsloven”. Vi forventer ingen ændringer i teksten fra udkast til endelig regnskabsvejledning.
Begrebet ”dagsværdi” udtrykker værdien af ejendommen ved afslutning af årsregnskabet, mens en fastholdt valuarvurdering er mere end 1,5 år gammel.
Foreningen bliver derfor nødt til at indhente en ny valuarvurdering, hvis revisor skal konkludere, at årsregnskabet er retvisende. Alternativt kan revisor indsætte et forbehold, som ingen ønsker i et årsregnskab, f.eks. ”Årsregnskabet giver ikke et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling”. Det er Boligexpertens vurdering, at den type forbehold i et årsregnskab bl.a. kan påvirke andelshandlerne negativt, da en muligt køber måske vil have problemer med et forstå revisors forbehold.
Boligexperten anbefaler derfor, at foreningen indhenter en ny valuarvurdering.
Man kan dog stadig bibeholde den fastholdte valuarvurdering til beregning af andelskronen og derved stadig have sikkerhedsnettet, hvis ejendommen senere skulle falde i værdi. Har man først fravalgt den fastholdte valuarvurdering i andelskroneberegningen og benyttet en ny valuarvurdering til beregningen, kan man dog ikke længere gå tilbage til den fastholdte valuarvurdering.
Vi har hørt at nogle valuarer foretager en form for bekræftelsesvurdering på 1-2 sider til ca. 1/3 af prisen, til brug for revisors opgørelse af ejendommens værdi som aktiv i balancen. Denne kan så ikke anvendes til at opgøre andelskronen efter, men revisor får en sagkyndig vurdering der kan anvendes til dokumentation for at undgå et forbehold. Nogle revisorer tager særskilt honorar for kontrol af denne bekræftelsesvurdering, så den endelige udgift for foreningen vil nok ligge på ca. halvdelen af udgiften til en ny valuarvurdering.
Denne bekræftelsesvurdering kan som nævnt ikke bruges til beregning af andelskronen og giver ikke information om den nuværende værdi af ejendommen. En ny valuarvurdering giver en korrekt værdi af ejendommen og dette er vigtigt for foreningen, hvis man skal kende størrelsen af mulige hensættelser, ved nye byggeprojekter og ikke mindst, når foreningen skal tage stilling til om man ønsker at fortsætte med den fastholdte vurdering til beregning af andelskronen eller om man ønsker at benytte en ny valuarvurdering.
Boligexperten anbefaler, at foreningen bør benytte den nye valuarvurdering i andelskroneberegningen, når/hvis værdistigningen nærmer sig 10% i forhold til den fastholdte valuarvurdering.
Boligexperten/10.12.2021