Folketinget har i juni 2020 vedtaget flere ændringer til ejerlejlighedsloven, som træder i kraft den 1. juli 2020. Et fagudvalg udgav en rapport i foråret 2018, men der kunne ikke dengang opnås et politisk flertal for ændringerne. Nogle af knasterne er fjernet fra det oprindelige lovforslag, hvilket nu har medført, at der er et politisk flertal for ændringerne.
Nedenfor er kort beskrevet de væsentligste ændringer i ejerlejlighedsloven.
Bestemmelsen om døde stemmer fjernet
Fra den 1. juli 2020 fjernes bestemmelsen ”En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”.
Denne begrænsning i stemmeretten har været begrundet i, at man ikke har ønsket at ejere af restejendomme og andre investorer, skulle kunne opnå majoritet eller bestemmende indflydelse på beslutningerne i en ejerforening.
Hvert år før den ordinære generalforsamling har man skulle opgøre disse døde stemmer, hvilket har medført en del administration og usikkerhed om det samlede antal gyldige stemmer i ejerforeningen.
Det kan tilføjes, at generalklausulen i ny § 4 (se nedenfor), kan dække de væsentligste af de situationer, der hidtil har været tiltænkt dækket af stemmebegrænsningsreglen i oprindelig § 2, stk. 4.
Efter den 1. juli 2020 kan der stemmes med alle ejerlejligheder på generalforsamlingen jfr. foreningens vedtægter, da stemmeretsbegrænsningen er fjernet.
Generalklausul
Det vil nu med direkte hjemmel i ejerlejlighedsloven være muligt at tilsidesætte urimelige generalforsamlingsbeslutninger.
Tinglysning af vedtægter
En vedtægtsændring har tidligere først været gyldig, når ændringer er vedtaget og tinglyst. Denne bestemmelse er ændret, så ændringerne træder i kraft, når de er vedtaget på en generalforsamling. En vedtægtsændring skal dog stadig tinglyses, men man skal ikke længere afvente tinglysning, før vedtægtsændringen træder i kraft.
En ikke tinglyst vedtægtsændring er gældende internt i ejerforeningen bland de ejere, der kender til den, og de vil derfor være bundet af indholdet, selv om den ikke er tinglyst.
Såfremt foreningen ikke har fået tinglyst en vedtægtsændring, og en køber i god tro fortrænger bestemmelsen, medfører den nye lovtekst at forholdet herefter er uden virkning for såvel køber som alle ejerne i ejerforeningen.
Man bør derfor fortsat få vedtægtsændringen tinglyst, så man binder både nuværende og fremtidige ejere.
Ejerforeningen kan nu være direkte part mod en lejer
Ejerforeningen kan nu påberåbe sig udlejers beføjelser, hvis en ejer udviser passivitet og ikke formår at bringe lejers retsstridige adfærd til ophør.
Tidligere skulle ejerforeningen bruge ejeren som mellemstation, hvis der var problemer med en lejer.
Adgang til en ejerlejlighed
Bestyrelsen i en ejerforening kan med 6 ugers skriftlig varsel kræve adgang til en ejerlejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, hvis det er områder, hvor ejerforeningen har forpligtelsen.
En ejer kan ligeledes kræve adgang til andres lejligheder i forbindelse med følgearbejder af ombygningsarbejder i sin egen lejlighed, hvis dette skønnes nødvendigt. Her kræves også 6 ugers skriftlig varsel.
Bod, eksklusion og tvangssalg
Ejerlejlighedslovens § 8 om eksklusion af en ejer har tidligere været eneste sanktionsmulighed i en ejerforening ved grov misligholdelse. Nu introduceres en mulighed for at pålægge en ejer en bod på op til 10.000 kr. ved misligholdelse i de tilfælde, hvor en eksklusion vurderes til at være for indgribende en sanktion.
Hvor det tidligere kun har været muligt med eksklusion ved særlig grov misligholdelse, indføres nu muligheden for både eksklusion og tvangssalg.
Man skal dog være opmærksom på, at alene pålæggelse af bod i praksis formentlig vil kræve kvalificeret flertal på en generalforsamling og i de fleste tilfælde også gennemførelse af en retssag.
Mange juridiske eksperter er derfor af den opfattelse, at den nye bestemmelse gør det lige så vanskeligt for ejerforeninger at løse problemer i sager om grov misligholdelse, som det var tilfælde under den tidligere lovgivning.
Opdateret normalvedtægt
Den nuværende normalvedtægt har været gældende siden 2005. Den er gældende i alle ejerforeninger, som ikke har en tinglyst særvedtægt.
Man forventer en opdateret normalvedtægt ultimo 2020.
Boligexperten/24.06.2020