Torsdag aften 30/1-2020 indgik Enhedslisten, SF, Socialdemokratiet, Alternativet og Dansk Folkeparti en ny boligaftale, som vil få økonomiske konsekvenser for mange andelsboligforeninger. Den forventede ikrafttræden vil blive 1/7-2020.
Boligaftalen omfatter alle udlejningsejendomme med huslejeregulering, dvs. ejendomme skal være opført før 1992, for at være omfattet af reguleringerne i den nye boligaftale.
For andelsboligforeningerne er der specielt 3 punkter, som vil påvirke værdierne:
Der indføres en 5-årig karensperiode for ny ejer før BRL § 5 stk. 2 kan anvendes
Krav om minimum energimærke C, eller ejendommens energiklasse løftet mindst 2 niveauer, for fremover at kunne anvende BRL § 5 stk. 2
Det bliver muligt at fastholde valuarvurderinger tidsubegrænset
I aftalen friholdes andelsboligforeninger for den 5-årige karensperiode, så denne bestemmelse vil ikke direkte give et værdifald. Man må dog forvente, at når værdierne på udlejningsejendommene generelt vil være faldende i de kommende år, vil de fremtidige offentlige vurderinger på andelsboligforeningernes ejendomme blive lavere end tidligere forventet, da aktuelle handelspriser på udlejningsejendomme er en væsentlig faktor for fastsættelse af ejendomsværdien i nye offentlige vurderinger i 2022-2024.
Bestemmelsen om minimum energimærke C er det punkt, som medfører værditabet. Ejendomme med energimærke A og B er stort set alle opført i 1992 eller senere og er derfor ikke omfattet indgrebet. En ældre etageejendom kan således maksimalt opnå energimærke C. Vi administrerer en del andelsboligforeninger med energimærke C, men de har typisk nyere tag og nyere vinduer. Som det kan ses af figuren sidst i notatet har de fleste etageejendomme i Danmark energimærke D.
Hvis andelsboligforeningen allerede har energimærke C, vil den nye boligaftale ikke have nogen effekt på ejendommens værdi. Har foreningen energimærke D eller lavere, forventes et værdifald på 5-20%, afhængig af den enkelte ejendom og afhængig af hvem der regner på værdifaldet.
Under alle omstændigheder vil det være en god idé for alle med energimærke D og E at kontakte deres energikonsulent for at høre nærmere om mulighederne for en opgradering til energimærke C. Mange gyldige energimærker er flere år gamle og indeholder måske ikke de seneste renoveringer af ejendommen. Et nyt tag i 2012 kan måske bringe energimærket fra D til C.
Det bliver muligt at fastholde valuarvurderinger tidsubegrænset, hvis vurderingen er udarbejdet før 1/7-2020. Der indføres tillige en overgangsordning, således at alle igangsatte større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen.
Det bliver også muligt, at benytte gamle offentlige vurderinger tidsubegrænset, men denne bestemmelse får nok ikke den store effekt, da seneste offentlige vurdering er fra 2012.
Ved at fastfryse valuarvurderingen tidsubegrænset, bliver andelsboligforeningen ikke tvunget til at nedsætte andelskronen, selv om ejendommen reelt er faldet i værdi. Dette giver dog alligevel nogle problemer, idet banker og kreditforeninger foretager låneudmåling på baggrund af deres egen vurdering.
Der er meget fokus fra Finanstilsynets side, hvad angår bankers og kreditforeningers værdiansættelse af andelsboligforeningernes ejendomme. Banker og kreditforeninger har i mange år udarbejdet egne vurderinger af ejendommene og ikke anvendt hverken offentlige vurderinger eller valuarvurderinger. Disse vurderinger er lagt til grund, når en andelshaver skal belåne sin andelsbolig eller når andelsboligforeningen søger om finansiering til et byggeprojekt.
Der skal som udgangspunkt lægges en udbetaling på minimum 50.000 kr., hvis en køber ønsker at erhverve en andelsbolig til 1.000.000 kr. Men hvis banken kun vurderer andelsboligen til 900.000 kr., kan der kun bevilges et lån på 855.000 kr. Resten af beløbet er udbetaling. Dette betyder at man skal betale mere i udbetaling og førstegangskøbere vil således få vanskeligere ved et købe en andelsbolig.
Andelsboligforeninger med belåningsgrader på 60-80% af ejendommens værdi, kan blive påvirket af et reelt værdifald på ejendommen. Er foreningen belånt i dette interval, kan værdifaldet påvirke muligheden for at optage et lån til et byggeprojekt, så det bliver vanskeligere at få finansieret fremtidig vedligeholdelse af ejendommen.
Så selv om boligaftalen fastfryser andelskronen og sikrer værdien hos de nuværende andelshavere, vil det blive vanskeligere at skaffe finansiering ved køb af en andelsbolig og finansiering af byggeprojekter.
Boligexperten anbefaler derfor at:
Foreninger med ejendomme specielt i energimærke D og E kontakter deres energikonsulent for at høre nærmere om mulighederne for en opgradering til energimærke C. Hvilke investeringer er nødvendige for at få energimærke C? Foreninger med et ældre, men gyldigt energimærke, bør få opdateret energimærket, hvis foreningen har gennemført større byggeprojekter i de seneste år.
Foreninger som benytter den offentlige vurdering får udarbejdet en valuarvurdering. Hvis foreningen ikke ønsker en højere andelskrone, kan værdistigningen hensættes til vedligeholdelse. Det kan på et senere tidspunkt vise sig at være værdifuldt for disse foreninger også at have en fast bund under andelskronen, specielt hvis der skal gennemføres større vedligeholdelsesprojekter i fremtiden.
Disse initiativer bør være gennemført før lovens forventede ikrafttræden 1/7-2020.
Forligspartierne har endvidere aftalt at drøfte forholdene for andelsboligerne på ny, hvis denne boligaftale viser sig at have utilsigtede konsekvenser. Det er samtidig aftalt, at der nedsættes et udvalg med henblik på at gennemgå mulige ændringer af finansieringsreglerne for andelsboliger.
Vi skal gøre opmærksom på, at der er tale om en aftale mellem flere politiske partier, som repræsenterer et flertal, men det endelige lovforslag skal vedtages i Folketinget i foråret 2020, før det kan træde i kraft.
Kilde: SparEnergi.dk – Energimærke af etageejendomme i Danmark
Boligexperten/04.02.2020