Andelsboligforeninger med offentlig vurdering kan blive sorteper

Vi forventer et lovforslag fra regeringen i ”Blackstone-sagen” i løbet af februar 2020 med efterfølgende behandling i Folketinget. Det er i øjeblikket usikkert om der kan opnås et politisk flertal for regeringens planer.


Regeringen ønsker at begrænse brugen af BRL § 5 stk. 2, som omhandler gennemgribende moderniseringer i boliglejemål ved genudlejning. Afhængig af den valgte model fra regeringens side, vil det politiske indgreb medføre et fald i priserne på udlejningsejendomme på mellem 5-25% alt efter valg af beregningsmetode.


Da ejendomme, som er ejet af andelsboligforeninger, vurderes som udlejningsejendomme, vil dette værdifald også påvirke de andelsboligforeninger, som benytter valuarvurdering.


For at undgå fald i andelsværdierne vil Boligministeren gøre det muligt for andelsboligforeningerne at fastfryse deres valuarvurdering med ønsket om at modvirke prisfald på andelsboliger. Foreningen vil så i al fremtid kunne benytte seneste valuarvurdering som en bund for ejendommens værdi.


De fleste andelsboligforeninger benytter en valuarvurdering til værdiansættelse af andelsværdierne, men der er stadig en del foreninger, som benytter den offentlige vurdering, som har været fastfrosset siden 2012. Der er ikke i det nuværende forslag nogle tanker om at sikre andelsboligforeninger, som benytter den offentlige vurdering, mod et fremtidigt fald i denne type vurdering.


I efteråret 2019 offentliggjorde skatteministeren, at andelsboligforeningerne tidligst kan se frem til en ny offentlig vurdering i 2022. Med denne formulering kan vi ikke være sikre på en ny offentlig vurdering i 2022 for andelsboligforeningerne, men måske først i 2024, som er skatteministerens deadline for nye offentlige vurderinger for alle boligtyper.


Hvis et politisk flertal begrænser anvendelsen af BRL § 5 stk. 2 i udlejningsejendomme forventes et fald i de fremtidige handelspriser på udlejningsejendomme. Det er handelspriserne for 2020 og 2021 på udlejningsejendomme, som danner baggrund for de nye offentlige vurderinger for andelsboligforeninger f.eks. i 2022. Der er derfor en risiko for at de offentlige vurderinger for andelsboligforeninger vil blive lavere i 2022 end man tidligere har forventet.


Mange andelsboligforeninger, som benytter den offentlige vurdering, har set frem til en stigning i værdierne, når de næste offentlige vurderinger bliver offentliggjort. Boligmarkedet er steget væsentligt fra 2012 og til nu, men det forventede politiske indgreb kan medføre, at foreningerne ikke får de værdistigninger i den offentlige vurdering, som der er set frem til.


Hvis en andelsboligforening i mange år ikke får værdien på ejendommen justeret, kan det medføre problemer med fremtidige vedligeholdelsesprojekter, som isoleret set trækker ned i andelsværdierne.


Hvis foreningen er usikker på udviklingen i andelsværdierne, kan man nu overgå til en valuarvurdering, som så vil sikre en bund under foreningens værdier. Der er selvfølgelig ingen garanti for, at en valuarvurdering vil være højere end den nuværende offentlige vurdering, men langt de fleste ejendomme har på nuværende tidspunkt en valuarvurdering, som er 25-50% højere end den offentlige vurdering.


Foreningen kan således tegne en form for forsikring mod et fald i andelsværdierne ved at få udarbejdet en valuarvurdering. Vi har ikke kendskab til om valuarvurderingen skal være udarbejdet inden lovforslagets vedtagelse for at kunne benytte reglen om fastfrysning eller om der bliver fastsat en tidsfrist.


I denne situation er der tale om at sikre andelsboligforeningens værdier og det er derfor vores vurdering, at bestyrelsen har mandat til at beslutte om andelsboligforeningen skal indhente en valuarvurdering. Det behøver ikke nødvendigvis at påvirke andelsværdierne i de næste regnskaber, da foreningen blot kan ændre sine hensættelser i andelskroneberegningen.


Prisen for en valuarvurdering ligger typisk i intervallet 20.000 – 40.000 kr. afhængig af foreningens størrelse.

I det nuværende oplæg fra regeringen vil denne valuarvurdering kunne bruges langt ud i fremtiden, så den nuværende regel om at en valuarvurdering skal fornys hvert år vil bortfalde.


En del af ovenstående er naturligvis forbundet med stor usikkerhed, da anbefalingerne skal ses på baggrund af det nuværende forslag fra regeringen. Vi kan ikke vide, hvad et flertal i Folketinget ender med at beslutte i denne sag.


Boligexperten/23.01.2020

BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S

Vesterbrogade 12

1620 København V

Tlf: 33 22 99 41

Fax: 33 22 66 93

E-mail: adm@boligexperten.dk

Åbningstid:

Mandag - torsdag kl. 8.30 - 15.30

Fredag kl. 8.30 - 15.00

Telefontid:

Alle hverdage kl. 10.00 - 14.00

Vi er medlem af Ejendom Danmark:

Medlem-af-Ejendom-Danmark-Logo-Horisonta

Besøg vores LinkedIn-side. Ved at følge os på LinkedIn, kan du nemt følge Boligexperten.

  • LinkedIn - Hvid Circle
orsted-stickers-90x55-rgb.png

”Med certifikater fra europæiske vindmøller opnår vi et CO2-neutralt elforbrug og støtter omstillingen af vedvarende energi”.

© 2020 Boligexperten.dk