Den 21. marts 2018 blev en ny rapport om ejerlejlighedsloven offentliggjort. Et udvalg under Erhvervsstyrelsen, som blev nedsat i juni 2016, kommer i rapporten med forslag til ændring af ejerlejlighedsloven.
Rapporten skal nu behandles politisk og der vil formentlig blive udsendt et lovforslag senere på året.
Få andelslejligheder vil kunne konvertere til ejerlejligheder
Ændring i ejendomsret
Begrænsning i stemmeret for ejere af flere ejerlejligheder ophører
Husorden
Adgang til ejerlejligheden
Betaling af bod eller eksklusion ved misligholdelse
Ejerforeningen kan indtræde i ejerens beføjelser ved udlejning
Ny normalvedtægt med vejledning
Vedtægtsændring gyldig før tinglysning
Få andelslejligheder vil kunne konvertere til ejerlejligheder
Ejerlejlighedsloven, som oprindelig blev vedtaget i 1966, indeholder et forbud mod konvertering af andelsboliger til ejerlejligheder. Udvalget foreslår, at andelslejligheder i etageejendomme opført efter 1966 fremover bør kunne konverteres til ejerlejligheder. Der er tale om ca. 13.300 andelslejligheder, hvor størsteparten er beliggende i Midt- og Sydjylland. Disse etageejendomme adskiller sig fra det øvrige andelsboligmarked, idet disse ejendomme ved etablering kunne have valgt at etablere ejerlejligheder i stedet for andelsboliger. Der er tale om ca. 9% af alle landets andelslejligheder.
Der eksisterer også ca. 50.000 andelsboliger i tæt/lav bebyggelse opført efter 1966, men disse andelsboliger vil allerede i dag med den nuværende lovgivning kunne udstykkes som parceller, under nærmere betingelser. Udvalget har ikke behandlet denne gruppe.
De øvrige andelslejligheder, som er beliggende i den ældre boligmasse og som udgør langt størstedelen af alle landets andelslejligheder, vil ikke kunne konvertere til ejerlejligheder. Der var ikke flertal for dette i udvalget. Disse andelslejligheder ligger typisk i ældre private udlejningsejendomme, som nu ejes af andelsboligforeninger og som primært ligger i Hovedstadsområdet. Der findes ca. 138.000 af disse andelslejligheder.
Boligexperten mener, at der stadig er behov for både lejelejligheder, andelslejligheder og ejerlejligheder på det danske boligmarked, så der fremover findes lejligheder, der tilgodeser en bred vifte af befolkningen. Andelslejligheder er ”mellemmodellen” mellem lejelejligheder og ejerlejligheder og bør bevares, som et ”ejer”-alternativ til ejerlejligheder. Selv om priserne på andelslejligheder mange steder er steget i de senere år, er der stadig mange studerende og ældre mennesker, som ejer en andelslejlighed.
Hvis de andelsboliger, som er beliggende i etageejendomme opført efter 1966 ønsker at konvertere til ejerlejligheder, kommer det formentlig til at kræve en tilslutning i foreningen på 80-90% af andelshaverne.
Andelsboligforeningens samlede gæld skal herefter overtages af de nye ejere, som er de tidligere andelshavere. For studerende og ændre mennesker kan det blive en udfordring at blive godkendt af en kreditforening til et individuelt lån.
Ændring i ejendomsret
Udover at eje en ejerlejlighed, har ejeren også ejendomsret til en del af grunden, fælles bestanddele og fællesarealer. Hvis ejerlejligheden f.eks. har et fordelingstal på 84 ud af en fordelingssum på 1.500, har ejeren ejendomsret til 84/1500 af fællesarealet.
Udvalget foreslår, at alt fællesareal fremover tillægges ejerforeningen og således ikke længere ejes af en brøkdel af hver ejerlejlighed. På den måde løser man mange problemer med overførsel af fællesareal til enkelte ejere. Med nuværende lovgivning er alle ejerlejligheder involveret i frasalg af fællesareal og nogle sager kræver samtykke fra alle ejere og panthavere.
Boligexperten er tilfreds med dette forslag, da det i høj grad letter den praktiske gennemførelse af forslag, som er vedtaget af ejerne på en generalforsamling. Ejerforeningen vil så gå fra at være et rent forvaltningsorgan over til at have ejendomsret over grunden og fællesarealerne.
Begrænsning i stemmeret for ejere af flere ejerlejligheder ophører
Med nuværende lovgivning kan en ejer af flere ejerlejligheder ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979.
Udvalget foreslår, at denne bestemmelse ophæves, da den har en række uhensigtsmæssige virkninger og ikke længere er relevant. Bestemmelsen skulle forhindre en restejer i at bibeholde f.eks. 51% af stemmerne i en ejerforening og således kunne misbruge sin majoritet.
Udvalget foreslår i stedet, at der i loven indsættes en generalklausul, der gør det muligt at se bort fra urimelige fordelingstal eller misbrug af en majoritet.
Husorden
Udvalget anbefaler, at bestemmelsen om husorden gøres til en selvstændig bestemmelse, der præcis beskriver grænserne for, hvad der kan fastsættes regler om i en husorden.
Adgang til ejerlejligheden
Udvalget ønsker en selvstændig paragraf, der præciserer, at ejeren skal give repræsentanter for ejerforeningen adgang, ligesom andre ejere i særlige tilfælde vil kunne kræve adgang.
Betaling af bod eller eksklusion ved misligholdelse
Udvalget foreslår, at der indsættes en bestemmelse, hvorefter ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale en bod, hvor ejeren groft har forsømt sine forpligtelser, men hvor misligholdelsen ikke er så alvorlig, at den kan berettige til eksklusion. Der indsættes hjemmel til at ekskludere et medlem af ejerforeningen og om nødvendigt at tvangssælge ejerlejligheden i særligt grove tilfælde, hvis der er tale om voldsom gene for de øvrige ejere i ejerforeningen.
Ejerforeningen kan indtræde i ejerens beføjelser ved udlejning
Udvalget foreslår, at ejerforeningen bør kunne indtræde i ejerens beføjelse, hvis lejeren i en udlejet ejerlejlighed tilsidesætter sine forpligtelser efter lejekontrakten.
Ny normalvedtægt med vejledning
Udvalget foreslår, at den 13 år gamle normalvedtægt opdateres og at der udarbejdes en vejledning til normalvedtægten. I de seneste 13 år er retspraksis ændret på en del områder, som gør en række bestemmelser og formuleringer utidssvarende.
Boligexperten info: Langt de fleste ejerforeninger har tinglyst en særvedtægt, som er gældende for den pågældende ejerforening. Normalvedtægten gælder kun i ejerforeninger, som ikke har tinglyst en særvedtægt. En opdateret normalvedtægt giver god mening, så der i højere grad kommer en standard, som også ejerforeninger med særvedtægter kan ”plukke” fra.
Vedtægtsændring gyldig før tinglysning
En vedtægtsændring i en ejerforening skal tinglyses for at være gyldig i henhold til eksisterende lovgivning. Dette er enestående i dansk ret, da tinglysning normalt intet har med gyldighed at gøre.
Udvalget foreslår, at en vedtægtsændring, som er vedtaget på en generalforsamling er bindende mellem parterne uden tinglysning. Kravet om tinglysning af en særvedtægt opretholdes, men ændringen træder i kraft, når den er vedtaget.