Regeringen nedsatte i februar 2017 en arbejdsgruppe med afrapportering i maj 2017, som skulle komme med forslag til en ansvarlig drift af andelsboligforeninger. Arbejdsgruppen skal bl.a. se nærmere på værdiansættelse af andelsboligforeninger på baggrund af valuarvurderinger. Der har været eksempler i pressen på to forskellige valuarvurderinger på samme ejendom, hvor der har været mere end 50% forskel i værdien.
I andelsboligloven fremgår, at andelsboligforeningens ejendom blandt andet kan vurderes som en privat udlejningsejendom og at vurderingen skal foretages af en valuar. Ca. 95% af alle valuarer er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE). DE har i mange år haft en vurderingsnorm for andelsboligforeninger, som alle medlemmer skal overholde.
Der er desværre alt for meget elastik i de nuværende vurderinger, hvilket medfører meget forskellige vurderinger af den samme ejendom.
Valuaren skal se på ejendommens lejeindtægter. Her benytter nogle valuarer de konkrete kvadratmeterpriser på eksisterende lejere, hvis sådanne findes og andre valuarer anslår en lejeindtægt, som typisk kan være noget højere. Det er også forskelligt fra den ene valuar til den anden, hvordan fælles- og individuelle forbedringer bliver håndteret.
Ejendommens udgifter skal også fastsættes af valuaren. Nogle valuarer benytter de konkrete kvadratmeterpriser til vedligeholdelse, nogle benytter satsen for lejernes udvendige vedligeholdelse, mens andre anslår denne udgift.
Ejendommens overskud (driftsmæssigt afkast) fremkommer ved at trække udgifterne fra indtægterne. Valuaren skal så vurdere værdien af ejendommens overskud eller med andre ord, hvor meget en investor vil betale for en ejendom med dette overskud. Også her er der stor forskel på den faktor, der skal anvendes for at komme fra ejendommens overskud over til værdien af hele ejendommen.
Der er således elastik både på indtægterne, på udgifterne og på værdien af overskuddet. Når en valuar i sin rapport så anfører, at udlejningsejendomme kun i mindre omfang værdiansættes ud fra det driftsmæssige afkast, men i større udstrækning værdiansættes ud fra den forventede værdistigning og derfor handles til kontante handelspriser, hvor det driftsmæssige afkast kun har lille eller ingen betydning, er der jo næsten ingen grænser for elastikken.
Arbejdsgruppen har i første omgang foreslået, at man afventer den opdaterede vurderingsnorm fra DE. Denne nye vurderingsnorm skal forhindre den store variation i værdiansættelsen. Det er tanken, at den nye vurderingsnorm på sigt også skal gælde for valuarer, som ikke er medlem af DE.
Derudover anbefaler Arbejdsgruppen en opdatering af andelsboligloven, således at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler for valuarvurderinger på et senere tidspunkt, hvis den nye vurderingsnorm ikke løser problemet.
Arbejdsgruppen har også noteret sig, at ordlyden i andelsboligloven om blot ”valuar” er en forældet betegnelse. DE har fremført, at man ønsker en opdatering af uddannelseskravet, således at uddannelsen Diplom i vurdering stilles som krav for at kunne vurdere andelsboligforeningers ejendomme. Det er også tanken, at stille krav om, at valuaren har kendskab til markedet for udlejningsejendomme og ikke nødvendigvis har kendskab til ejerboligmarkedet. Denne bestemmelse kunne indsættes i andelsboligloven.