Alle ejerforeninger har i vedtægterne bestemmelser om forhold, som kræver simpelt flertal og forhold, som kræver kvalificeret flertal.
Når vi som rådgivere nogle gange nævner, at en beslutning kræver enstemmighed blandt alle ejerforeningens medlemmer på en generalforsamling eller samtykke fra alle ejere efterfølgende, er det ikke begrundet i foreningens vedtægter eller i ejerlejlighedsloven, men i det man kalder ”foreningsretten”. Foreningsretten kan opfattes som en samling af afgørelser (domme m.m.) gennem de seneste mange år, som regulerer alle ejerforeninger. Der findes f.eks. en række domme om lighedsgrundsætningen, som betyder, at alle ejere har krav på at blive behandlet ens.
Boligexperten har tidligere trukket nogle afgørelser frem, for at man kan se, hvilke typer beslutninger, som ikke kan besluttes med simpelt eller kvalificeret flertal.
Helt konkret har Vestre Landsret stadfæstet tinglysningsrettens beslutning i en sag om at en vedtægtsændring ikke kunne tinglyses uden alle ejeres samtykke.
I en ejendom opdelt i 9 lejligheder til beboelse og 1 lejlighed til erhverv var der i 1977 tinglyst følgende bestemmelse om erhverv i lejlighederne:
”Medlemmerne må ikke drive erhverv fra ejerlejlighederne uden bestyrelsens samtykke, hvilket dog ikke gælder for de ved nærværende vedtægts tinglysning etablerede erhvervslejemål. Bestyrelsen har pligt til at påse at fremtidige erhvervslejemål ikke er eller kan blive til gene for områdets beboere”.
Ejerforeningen vedtog i 2016 en række nye bestemmelser i foreningens vedtægter, som regulerede erhvervsanvendelsen og i nogle tilfælde også begrænsede erhvervsanvendelsen, i øvrigt uden at ændre den oprindelige bestemmelse nævnt ovenfor.
Her listes enkelte af de nye bestemmelser op:
Medlemmerne har ret til at udleje deres ejerlejligheder godkendt til beboelse uden ejerforeningens samtykke
Erhvervsanvendelse i ejerlejlighed 1-10 må ikke være til gene for ejerforeningens øvrige medlemmer og områdets øvrige beboere i form af lugt, støj, røg, eller lignende. Bestyrelsens samtykke kan til enhver tid tilbagekaldes med tre måneders forudgående varsel, hvis anvendelsen giver anledning til berettigede klager
Oprettelse af nye erhvervslejemål i samme lokale kræver også bestyrelsens samtykke
Bestyrelsen kan som betingelse for tilladelse til oprettelse af erhvervslejemål kræve, at det i erhvervslejekontrakten udtrykkeligt anføres, at bestyrelsens samtykke til enhver tid kan tilbagekaldes med tre måneders forudgående varsel , jfr. ovenfor, hvis erhvervsudnyttelsen giver anledning i berettigede klager
Tinglysningsretten afviste tinglysning af den nye vedtægt, da vedtægtsændringen gør et sådant indgreb i ejeren af erhvervslejlighedens individuelle rettigheder over lejligheden, at ejeren af erhvervslejligheden må samtykke i vedtægtsændringen, hvis den skal tinglyses. Kun de 9 beboelseslejligheder havde samtykket i vedtægtsændringen.
VLK 24/11-16, B-1278-16, 7. afd.