Det blev for nylig offentliggjort, at de næste offentlige vurderinger for landets faste ejendomme, er blevet udskudt til 2017 og nu er der forlydender fra Engberg-udvalget om en udskydelse helt frem til 2019 for vurdering af erhvervsejendomme. I denne sammenhæng vurderes en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, som en erhvervsejendom.
Mange andelsboligforeninger benytter den offentlige vurdering af ejendommen til værdiansættelse af andelsboligerne. Værdien af disse andelsboliger vil være uændret fra oktober 2012 til 2017/2019, og derfor ikke afspejle udviklingen på det øvrige boligmarked.
Af andelsboligloven fremgår, at man kan anvende den offentlige vurdering som princip for værdiansættelse af ejendommen. Det har altid været en praktisk løsning, idet alle ejendomme havde en offentlig vurdering, vurderingen er gratis og burde i sin natur afspejle værdien af ejendommen.
Alle er vel interesserede i, at værdien af andelsboligforeningens ejendom bliver ansat så korrekt som muligt. Andelsboliger og ejerlejligheder følges som regel ad, både når boligmarkedet stiger og når det falder. I tabellerne herunder kan man se udviklingen i kvadratmeterpriser fra Realkreditrådet fra 3. kvartal 2012 til 2. kvartal 2014 for ejerlejligheder. Både i København og Frederiksberg kommune, men også i omegnskommunerne er ejerlejlighederne i gennemsnit steget med 20% på under 2 år.
Dette medfører en forøget efterspørgsel på andelsboliger i området og flere andelsboliger er nu prissat under den reelle markedsværdi, hvis foreningen benytter den offentlige vurdering til brug for værdiansættelse af ejendommen. Andelsboligerne er jo begrænset opad af lovens maksimalpris.
Der har gennem årene været stor debat om anvendelse af både den offentlige vurdering og valuarvurderinger, da begge vurderingsformer har kunnet fremvise mange "fejlskud". Da den offentlige vurdering er frosset fast i 5/7 år, må man konstatere, at denne vurderingsform på nuværende tidspunkt har mistet sin berettigelse til værdiansættelse af andelsboliger.
Ønsker de andelsboligforeninger, som i øjeblikket benytter den offentlige vurdering, at ejendommen er vurderet til den korrekte markedspris, bør man overveje at skifte princip og få ejendommen vurderet af en valuar. Dette betyder ikke i alle tilfælde en højere vurdering, da en række andelsboligforeninger allerede nu har en "frisk" offentlig vurdering. Men i de fleste tilfælde vil en valuarvurdering ultimo 2014 være højere end den offentlige vurdering oktober 2012.
Man kan i tabellerne herunder se, i hvilke områder priserne har udviklet sig mest for ejerlejligheder. Der vil være en tendens til, at andelsboligerne også er steget mest i disse områder.
Tag en snak med Boligexperten om muligheden for at få ejendommen vurderet af en valuar og om det er interessant for netop din ejendom. Markedet for valuarer er stadig præget af lidt "Wild West", hvor man står i kø for at give den højeste vurdering af ejendommen. De fleste andelsboligforeninger er interesseret i den mest korrekte prisfastsættelse af deres ejendom og ikke et "fejlskud" fra en valuar. Det er derfor vigtigt, at ejendommen bliver vurderet af en valuar, som vi kan stå inde for.
En valuarvurdering er gældende i kun ét regnskabsår og ejendommen skal revurderes efter ét år. Dette er en udgift for foreningen, som skal holdes op imod ønsket om en vurdering af andelsboligerne til markedspris.
Preben Løth
Adm. direktør
29.09.2014
Tabellerne viser udviklingen i kvadratmeterpriser på ejerlejligheder for udvalgte postnumre i hovedstadsområdet. Tallene er taget fra Realkreditrådets ejendomsstatistik.
