Kan man som administrator være for forsigtig? Ja. Det viser en dom som en af vores konkurrerende kolleger har modtaget fra Boligretten.
En andelsboligforening vedtager på deres generalforsamling andelsværdien som de skal hvert år. Der vedtages også en byggesag med et budget på 5,3 mio. kr. til brug for vedligeholdelse af ejendommen.
En andelshaver ønsker efterfølgende at sælge sin lejlighed. Kontrakten underskrives til den aftalte pris.
Administrator udarbejder efterfølgende et tillæg til kontrakten, med en såkaldt reguleringsklausul, da administrator mener, at den store sum foreningen bruger på vedligeholdelsesarbejder vil betyde et fald i andelskronen. Byggearbejdet er nemlig ikke en direkte forbedring af ejendommen, men der er tale om ren vedligeholdelse. I tillægskontrakten skriver administrator, at andelsværdien vil falde med 15,16 % for at undgå at lejligheden blev handlet til overpris.
Administrator tog udgangspunkt i en højesteretsdom fra januar 2013, som fastslår at andelsværdien skal reguleres, hvis der er fremkommet oplysninger om væsentlige ændringer i foreningens økonomiske forhold.
På baggrund af råd fra administrator, ønskede bestyrelsen ikke at underskrive købsaftalen, førend tillægskontrakten blev underskrevet af køber og sælger. Alle parter underskrev dokumenterne.
Men den gik ikke, mente Boligretten.
På det tidspunkt handlen blev indgået, var regningerne til byggeriet betalt af foreningens opsparing samt et bevilget overtræk på kassekreditten. Der var hverken fremlagt byggeregnskab eller optaget realkreditlån. Man vidste ikke, hvad de endelige byggeudgifter var, eller om nogle af vedligeholdelsesarbejderne ville kunne betegnes som forbedringer.
Så det kunne med et fint ord ikke ”godtgøres” at der var sket et væsentligt fald i foreningens formue, da andelsbolighandlen fandt sted.
På næste års generalforsamling faldt andelsværdien som følge af det gennemførte byggeprojekt. Men ikke så meget som forventet.
Som der står i dommen: "kan man ikke gennemføre en handel uden bestyrelsens samtykke, og bestyrelsen var i dette tilfælde afhængig af administrators professionelle rådgivning om prisfastsættelse af andelen".
Derfor blev administrator også erstatningsansvarlig overfor sælger, for det nedslag der var krævet samt renter.
(Dom BS 43C-3351/2013)
Den offentlige vurdering har mistet sin berettigelse til værdiansættelse af andelsboliger
Dato: 28-09-2014
Det blev for nylig offentliggjort, at de næste offentlige vurderinger for landets faste ejendomme, er blevet udskudt til 2017 og nu er der forlydender fra Engberg-udvalget om en udskydelse helt frem til 2019 for vurdering af erhvervsejendomme. I denne sammenhæng vurderes en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, som en erhvervsejendom.
Mange andelsboligforeninger benytter den offentlige vurdering af ejendommen til værdiansættelse af andelsboligerne. Værdien af disse andelsboliger vil være uændret fra oktober 2012 til 2017/2019, og derfor ikke afspejle udviklingen på det øvrige boligmarked.
Af andelsboligloven fremgår, at man kan anvende den offentlige vurdering som princip for værdiansættelse af ejendommen. Det har altid været en praktisk løsning, idet alle ejendomme havde en offentlig vurdering, vurderingen er gratis og burde i sin natur afspejle værdien af ejendommen.
Alle er vel interesserede i, at værdien af andelsboligforeningens ejendom bliver ansat så korrekt som muligt. Andelsboliger og ejerlejligheder følges som regel ad, både når boligmarkedet stiger og når det falder. I tabellerne herunder kan man se udviklingen i kvadratmeterpriser fra Realkreditrådet fra 3. kvartal 2012 til 2. kvartal 2014 for ejerlejligheder. Både i København og Frederiksberg kommune, men også i omegnskommunerne er ejerlejlighederne i gennemsnit steget med 20% på under 2 år.
Dette medfører en forøget efterspørgsel på andelsboliger i området og flere andelsboliger er nu prissat under den reelle markedsværdi, hvis foreningen benytter den offentlige vurdering til brug for værdiansættelse af ejendommen. Andelsboligerne er jo begrænset opad af lovens maksimalpris.
Der har gennem årene været stor debat om anvendelse af både den offentlige vurdering og valuarvurderinger, da begge vurderingsformer har kunnet fremvise mange "fejlskud". Da den offentlige vurdering er frosset fast i 5/7 år, må man konstatere, at denne vurderingsform på nuværende tidspunkt har mistet sin berettigelse til værdiansættelse af andelsboliger.
Ønsker de andelsboligforeninger, som i øjeblikket benytter den offentlige vurdering, at ejendommen er vurderet til den korrekte markedspris, bør man overveje at skifte princip og få ejendommen vurderet af en valuar. Dette betyder ikke i alle tilfælde en højere vurdering, da en række andelsboligforeninger allerede nu har en "frisk" offentlig vurdering. Men i de fleste tilfælde vil en valuarvurdering ultimo 2014 være højere end den offentlige vurdering oktober 2012.
Man kan i tabellerne herunder se, i hvilke områder priserne har udviklet sig mest for ejerlejligheder. Der vil være en tendens til, at andelsboligerne også er steget mest i disse områder.
Tag en snak med Boligexperten om muligheden for at få ejendommen vurderet af en valuar og om det er interessant for netop din ejendom. Markedet for valuarer er stadig præget af lidt "Wild West", hvor man står i kø for at give den højeste vurdering af ejendommen. De fleste andelsboligforeninger er interesseret i den mest korrekte prisfastsættelse af deres ejendom og ikke et "fejlskud" fra en valuar. Det er derfor vigtigt, at ejendommen bliver vurderet af en valuar, som vi kan stå inde for.
En valuarvurdering er gældende i kun ét regnskabsår og ejendommen skal revurderes efter ét år. Dette er en udgift for foreningen, som skal holdes op imod ønsket om en vurdering af andelsboligerne til markedspris.
Preben Løth
Adm. direktør
29.09.2014
Tabellerne viser udviklingen i kvadratmeterpriser på ejerlejligheder for udvalgte postnumre i hovedstadsområdet. Tallene er taget fra Realkreditrådets ejendomsstatistik.
2012K3 2014K2 Procent:
1000-1499 København K 30.281 36.897 21,85
1500-1799 København V 27.999 31.227 11,53
1800-1999 Frederiksberg C 29.075 35.399 21,75
2000 Frederiksberg 24.862 29.860 20,10
2100 København Ø 26.216 31.331 19,51
2200 København N 23.478 28.699 22,24
2300 København S 21.328 26.442 23,98
2400 København NV 16.912 20.896 23,56
2450 København SV 21.736 25.600 17,78
2500 Valby 18.702 23.055 23,28
2700 Brønshøj 15.615 18.271 17,01
2720 Vanløse 18.142 21.817 20,26
Gennemsnit = 20,24
2012K3 2014K2 Procent:
2600 Glostrup 14.610 17.741 21,43
2610 Rødovre 15.595 17.138 9,89
2630 Taastrup 13.937 14.261 2,32
2635 Ishøj 11.390 13.396 17,61
2650 Hvidovre 13.284 17.295 30,19
2770 Kastrup 17.115 21.805 27,40
2800 Kgs. Lyngby 18.862 25.807 36,82
2820 Gentofte 20.243 23.927 18,20
2830 Virum 18.558 21.340 14,99
2900 Hellerup 27.511 32.727 18,96
2920 Charlottenlund 23.297 31.538 35,37
2970 Hørsholm 17.739 20.074 13,16
Gennemsnit = 20,53