Fra den 1. marts 2014 har vi gennemført andelshandler med en blanding af vores egne og Boligministeriets midlertidige dokumenter for nøgleoplysninger, hvilket vi nævnte i nyhedsbrevet af 20. marts.
Primo april måned offentliggjorde Boligministeriet den nye internetportal til nøgleoplysninger.
Vi benyttede den første periode til at få adgang til portalen for alle vores andelsboligforeninger, så vi kunne begynde at teste funktionerne med rigtige data. I den første uge manglede alle låneoplysningerne fra banker og kreditforeninger, så vi kunne ikke anvende og udskrive skema 1. Da disse informationer herefter blev offentliggjort, var der flere problemer, da ikke alle data var korrekte. En kreditforening havde indberettet alle lån 3 gange, så andelsboligforeningen nu havde 3 gange så stor gæld. De andelsboligforeninger som har mere end én kreditforening havde også problemer, idet indberetning fra kreditforening nr. 1 blokerede for indberetning fra kreditforening nr. 2.
De største problemerne med lånene er løst. Flere af de indberettede lån fra kreditforeningerne afviger dog stadig fra regnskabstallene, og afvigelserne er fra nogle hundrede kroner op til 30 tusinde kroner pr. lån. Og saldi på kassekreditterne i bankerne stemmer heller ikke med regnskabstallene. Vi har valgt at se bort fra disse afvigelser, da vi alligevel ikke har indflydelse på denne del af foreningens data og da det er et lovkrav at levere skemaerne ved enhver andelshandel. Vi håber så, at kreditforeningerne og bankerne får fuldstændig styr på deres data i den kommende tid.
Det har nu været muligt at gå i dybden med de 3 skemaer og vi har fået lagt en klar procedure for levering af nøgleoplysninger ved andelshandlerne. Her er et kort brush up.
Skema 1 - Foreningen:
Alle informationer indtastes i Boligministeriets internetportal og udskrives som et PDF-dokument.
Alle arealer i skema 1 er baseret på BBR-arealer, som i mange tilfælde er forskellige fra de arealer, som i foreningen benyttes som fordelingsnøgle for andelsværdi og boligafgift. Andelsværdi og boligafgift følger typisk de arealer, som i sin tid fremgik af lejekontrakterne ved foreningens stiftelse og ejendommens opførelse. Og disse arealer kan vi ikke blot ændre, da det vil ændre fordelingsnøglen. I stedet registrerer vi for hver enkelt andelslejlighed både arealet som anvendes internt i foreningen og BBR-arealet, som anvendes til beregning af nøgletal.
Låneoplysningerne i skema 1 er pr. 31/12, også selvom foreningens regnskabsår f.eks. slutter 30/6. Omprioriteringer og byggelån sket efter 31/12 skal vi have registreret centralt, så disse ændrede oplysninger også kommer med i skemaet. Andre væsentlige beslutninger, som kunne være interessante for en potentiel køber, såsom vedtagne byggeprojekter, 1. behandling af vedtægtsændringer m.m. skal også noteres i skema 1.
Informationerne i 2014 indtastes manuelt i internetportalen, men vi arbejder på at få vores EDB-system opgraderet med disse nye nøgleoplysninger, så vi fra 2015 kan udlæse en fil fra systemet og uploade filen til Boligministeriets portal.
Skema 2 - Lejligheden:
Der indtastes i en PDF-formular, som er leveret af Boligministeriet.
Den lovbestemte maksimalpris skal fremgå af dette skema, uanset udbudsprisen for andelslejligheden.
Vi skal i dette skema bl.a. angive lejlighedens BBR-areal, fordelingstallet for foreningens formue og fordelingstallet for boligafgiften, som jo ikke nødvendigvis sker på baggrund af BBR-arealer. F.eks. er BBR-arealer hele tal, hvor lejlighedens øvrige arealer kan have decimaler. Flere foreninger benytter indskud som fordelingstal, så her findes slet ingen arealrelation.
Fordelingstallet for foreningens formue er ikke altid konstant, idet f.eks. salg af en lejet lejlighed vil ændre alle de øvrige lejligheders fordelingstal på salgsdatoen. Så en lejligheds fordelingstal kan ændre sig i løbet af året.
I de foreninger, som har flere typer boligafgift f.eks. moderniseringer, altan-boligafgift, skal vi også redegøre for disse opkrævninger, da disse fordelingstal ikke kan sættes på en brøk.
Skema 3 - Væsentlige ændringer:
For hver nøgleoplysning, som er ændret i forhold til skema 1, skal der udarbejdes et skema 3. Man skal indtaste nummeret for den nøgleoplysning, som er ændret. Er der sket større kursreguleringer på realkreditlånene eller renteswappen skal dette angives i et skema 3. Har en ekstraordinær generalforsamling truffet beslutninger, skal dette med i et skema 3. Er der kommet ny rente på F1 lånet eller cibor6 lånet skal dette også med i et skema 3. Man kan således have flere skema 3'ere, som skal udleveres ved handlen.
Generelt:
Både skema 2 og skema 3 kan have ændret sig fra udlevering til sælger og til den endelige købsaftale foreligger, da handelen ofte strækker sig over nogle måneder. Det kan derfor være nødvendigt at opdatere skema 2 og skema 3.
Økonomi:
Vi har nu et overblik over vores tidsforbrug og ansvar ved oprettelse, administration og levering af disse nøgleoplysninger for hver andelshandel.
For hele opstartsproceduren og indtastning af nye stamdata opkræves et honorar som betales af foreningen.
For levering og efterfølgende administration af skema 1, skema 2 og skema 3 betaler sælger et gebyr i forbindelse med handelen. Det fremgår direkte af lovforslaget til andelsboligloven, "at sælgers oplysningspligt skærpes, så der fremover skal udleveres nøgleoplysninger om en andelsboligforening og en bolig før en handel". Vi mener derfor at det er sælger, som skal betale denne ekstra administration ved handlen og ikke andelsboligforeningen.
Vi opkræver ikke honorar af foreningen for den årlige opdatering af skema 1.
Endelig skal det påpeges, at foreningen først bliver omfattet af disse nye regler om nøgleoplysninger, når der er afholdt generalforsamling for regnskabsåret 2013 eller 2013/14.
Preben Løth
Adm. direktør
19.05.2014