I starten af januar 2014 beskrev vi de nye regler for salg af andelsboliger i et nyhedsbrev. Vi følger nu op på sagen og beskriver de nye regler mere detaljeret og ser på tidsplanen.
Indledningsvis skal det understreges at Boligexperten bestemt er tilhænger af en øget oplysningspligt ved handel med andelsboliger, men stort set alle de ønskede oplysninger kunne indarbejdes i årsregnskabet, så køberen på en let tilgængelig måde kunne få de nødvendige informationer. De oprindelige idéer til nøgletal i regnskabsvejledningen fra december 2010 kommer rent faktisk fra Boligexperten.
I et notat fra maj 2010 skriver Boligexperten "Det kan være vanskeligt at sammenligne andelsboligforeninger, både på grund af forskelle i størrelser, men også på grund af forskelle i regnskabsopstillinger. Regnskabslæserne kan ikke skelne den "gode" fra den "dårlige" forening. Vi ønsker derfor nøgletal implementeret i regnskabet". Og det var indledningen til debatten om nøgletal og nøgleoplysninger.
Vi er nervøse for at Boligministeriet har valgt den forkerte model for forbrugerbeskyttelse, og at de nye nøgleoplysningsskemaer kan komplicere en andelshandel unødigt. Det store ekstraarbejde ved en andelshandel skaber samtidig ingen værdi for andelsboligforeningen eller for den nye andelshaver.
Hvad er ændringerne i forhold til tidligere andelshandler?
Som vi beskrev i nyhedsbrevet den 9. januar 2014, gælder der nye regler for salg af andelsboliger, når de foreninger som følger kalenderåret har haft generalforsamling. Andelsboligforeninger med forskudt regnskabsår vil først være omfattet af de nye regler senere på året, når de har afholdt generalforsamling.
Vi vil derfor se de første andelshandler med de nye krav til nøgleoplysninger i starten af marts 2014. Her er det vigtigt at være klar over præcis, hvornår en andelshandel er omfattet af de nye regler. Hvis både køber og sælger har underskrevet købsaftalen før generalforsamlingen, er andelshandlen efter de gamle regler uden nøgleoplysninger, men hvis ingen af parterne eller kun én af parterne har underskrevet købsaftalen før generalforsamlingen, er andelshandlen omfattet af de nye regler om nøgleoplysninger.
Andelsboligforeningen (administrator) skal inden 10 arbejdsdage efter modtagelse af en anmodning fra en andelshaver, der ønsker at sælge sin bolig, udlevere både nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen (bilag 1) og nøgleoplysningsskema for selve andelsboligen (bilag 2). Er der siden 31.12 sket væsentlige ændringer til disse skemaer, skal der udleveres et 3. skema, som beskriver disse ændringer (bilag 3). Er boligafgiften ændret siden 31.12, er der sket kursreguleringer på foreningens lån, har foreningen omlagt sine lån eller har foreningen vedtaget større byggearbejder, skal dette fremgå af et særskilt skema (bilag 3).
10 dages fristen løber fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation i forbindelse med handlen f.eks. vurderingrapport og diverse attester.
Disse 2 eller 3 nøgleoplysningsskemaer skal samtidig være bilag til købsaftalen.
Kan vi nå det til marts 2014?
Penge- og realkreditinstitutterne skal indberette de finansielle nøgleoplysninger første gang i marts 2014 til Boligministeriet. Efter hvad vi har hørt, er det tvivlsomt om penge- og realkreditinstitutterne er klar til at indberette i marts 2014. Andelsboligforeningen (administrator) skal indberette alle nøgleoplysninger, både finansielle og andre oplysninger, til et nyt internetbaseret nøgleoplysningssystem hos Boligministeriet. Foreningernes identifikation vil ske ved CVR-nummer og et foreningsvalgt password og indmeldte mailadresser. NemID er endnu ikke nævnt i denne sammenhæng.
Boligministeriet planlægger at det internetbaserede nøgleoplysningssystem skal være køreklart den 1. april 2014. Men denne frist virker ikke særlig sandsynlig, da vi endnu ikke har set en testversion. Indtil indberetningssystemet fungerer, skal andelsboligforeningerne (administrator) udarbejde nøgleoplysningsskemaerne manuelt, formentlig på en autoriseret blanket fra Boligministeriet.
På længere sigt har Boligministeriet lovet en løsning, så indberetningerne kan foregå elektronisk, så vi er fri for manuelle indberetninger. Men det kan have lange udsigter, da der skal laves løsninger til mange forskellige administrationssystemer. Vi håber på denne mulighed i 2015.
Nøgleoplysninger i årsregnskabet
I perioden november 2013 til februar 2014 har en arbejdsgruppe været nedsat under Erhvervsstyrelsen for at indarbejde disse nye lovkrav i en ny regnskabsvejledning for andelsboligforeninger. Den første regnskabsvejledning kom i december 2010 og skal nu opdateres. Boligexperten har repræsenteret Ejendomsforeningen Danmark i denne arbejdsgruppe. Den nye regnskabsvejledning blev endelig godkendt den 14. februar 2014 og bliver offentliggjort 1 eller 2 uger efter.
Mange revisorer afventer denne nye vejledning, så årsregnskabet kan blive færdiggjort, idet årsregnskaberne kun foreligger i udkast på nuværende tidspunkt. Revisorerne skal lave deres regnskabsmodeller om, så en række af de lovpligtige nøgleoplysninger kan vises i regnskabet. Det er specielt de nøgleoplysninger, som skal angives over en 3-årig periode, som kræver tidskrævende ændringer i regnskabsmodellerne. Og alle nøgleoplysninger i årsregnskabet skal baseres på BBR-arealer, også selvom foreningen ikke anvender BBR-arealer som fordelingsnøgle for andelsværdi og boligafgift.
I de regnskabsudkast, som vi har set på nuværende tidspunkt, har revisorerne beregnet et éngangshonorar i 2013-regnskabet for ændring af regnskabsskabelonen og indarbejdelse af de nye nøgleoplysninger, men fastholdt det ordinære årlige revisionshonorar.
Vi vender tilbage med en 3. del om emnet, når vi er klar til de første andelshandler efter de nye lovkrav - med eller uden et køreklart indberetningssystem fra Boligministeriet.
Boligexperten afholder et gå-hjem-møde om de nye regler for salg af andelsboliger mandag den 3. marts 2014, kl. 16.00 - 18.00. Sæt kryds i kalenderen. Invitationen kan hentes øverst på denne side.
Preben Løth
Adm. direktør
17.02.2014