top of page

Glædelig jul og godt nytår



Året går på hæld, og vi får gode indblik i de mange hyggelige julesammenkomster i jeres foreninger.


I Boligexperten er vi også i gang med at lukke kalenderåret, som for mange af vores foreninger betyder regnskabsafslutning og planlægning af det kommende års generalforsamlinger. Af vores over 500 foreninger i administration, er det 350 foreninger, der afholder deres generalforsamling i foråret - primært i marts og april. Så vi har et par travle måneder foran os. Men vi glæder os hvert år til at komme ud og møde vores bestyrelser og medlemmer. Vi er også allerede godt i gang med at samle et katalog over gode anbefalinger til opdatering af såvel andelsbolig- som ejerforeningsvedtægter i det nye år.


Som administrator oplever vi en konstant udvikling i mange af de spørgsmål, der har betydning for vores foreninger. Der er ingen undtagelser her ved årets udgang, hvor Vurderingsstyrelsen bl.a. i løbet af ugen har udrullet de foreløbige grundvurderinger for 2023 på erhvervs- og dermed andelsboligejendomme. Vi har derfor samlet en ”lille” orientering om de nye ejendomsskatter og andet nyt, som I kan læse nedenfor.


En ”lille” orientering om de nye ejendomsskatter


I løbet af uge 50 har Vurderingsstyrelsen udrullet de foreløbige grundvurderinger for 2023 på erhvervs- og andelsboligejendomme. De foreløbige ejendomsvurderinger på ejerboliger blev lanceret i etaper fra og med den 12. september 2023. De foreløbige vurderinger vil danne grundlag for de nye ejendomsskatter fra 2024 og frem. Her er, hvad vi har erfaret omkring de nye ejendomsskatter indtil videre.


Andelsboligforeninger, der betragtes som erhvervsejendomme, vil fra 2024 opleve en ændring i måden, ejendomsskatter beregnes på. Erhvervsejendomme, og dermed også andelsboligforeninger, vil ikke længere modtage en offentlig ejendomsvurdering af hele ejendommen. De vil i stedet modtage en vurdering baseret udelukkende på grundværdien, hvilke bruges til at beregne foreningens ejendomsskatter/grundskyld. Vurderingen kan således alene anvendes til beregning af grundskyld og kan ikke anvendes som værdiansættelse af ejendommen i årsregnskabet og/eller til andelskroneberegningen.


Inden udgangen af 2023 kan man se den foreløbige 2023-vurdering af ejendommens grundværdi på Vurderingsportalen. Grundskylden for 2024 og 2025 beregnes i første omgang på baggrund af den foreløbige ejendomsvurdering for 2023. Når den endelige 2023-vurdering modtages, bliver grundskylden genberegnet og efterreguleret. Beregningen tager udgangspunkt i 80% af grundværdien, kaldet den skattepligtige grundværdi.


Grundskylden beregnes herefter som en promille af den skattepligtige grundværdi baseret på foreningens seneste aktuelle ejendomsvurdering. Den enkelte kommune fastsætter normalt selv grundskyldspromillen. I 2024-2028 fastsætter kommunerne grundskyldspromillen inden for et loft vedtaget af Folketinget for hver enkelt kommune.


Det betyder, at grundskyldspromillen fra 2024 sænkes markant. I øjeblikket er den gennemsnitlige grundskyldspromille 27. Den bliver sat ned til gennemsnitligt 7,4 promille. I for eksempel København vil grundskyldspromillen for 2024 være 5,1 og for Frederiksberg 3,1.


De foreløbige grundvurderinger forventes at være væsentlig højere end de nuværende, da der benyttes en ny vurderingsmetode, der ligner den, der anvendes for parcelhuse i samme områder. Der vil være en stigningsbegrænsningsregel på 2,8 % for skattestigninger fra 2023 til 2024, og fra 2025 kan skatterne maksimalt stige med 4,75 % årligt beregnet ud fra den endelige skat.


Fra skatteåret 2024 flytter opkrævningen af grundskyld fra kommunen til Staten. Boligexperten modtager en opkrævning, som man er vant til, men indbetalingen vil være til foreningens Skattekonto.


For ejerforeninger forholder det sig noget anderledes. En ejerforening betaler ikke grundskyld, idet det er de enkelte ejere i foreningen som modtager opkrævningen. De nye regler har således ikke nogen umiddelbar effekt på foreningens økonomi. Vi opfordrer til man søger individuel rådgivning hos revisor eller lignende, hvis man ønsker konsekvenserne belyst. Beregningerne vil fremgå af forskudsopgørelsen.


Vi følger naturligvis udviklingen tæt og informerer vores foreninger, hvis der er relevant nyt.


Samarbejdsaftale om ladeløsninger

Vi har i august 2023 indgået en spændende samarbejdsaftale med Clever om implementering af moderne ladeløsninger til jeres boligområder. Samarbejdsaftalen har ikke kun har til formål at lette opladningsbehovet for vores foreningsmedlemmer, men også for at understrege vores fælles forpligtelser til at samarbejde om et grønnere miljø.


Selve aftalen tilgodeser foreninger med private eller ikke-offentlige fælles parkeringsområder placeret i terræn. Den er sammensat således, at ejerskabet af ladeløsningen overgår til den enkelte forening ved idriftsættelse, og ladeboksen forbliver til enhver tid foreningens ejendom. I aftalen er bl.a. inkluderet følgende:

  • Uforpligtigende tilbudsgivning: Placering af ladeløsning og beregning uden overraskelser.

  • Opsætning og Service: Professionel opsætning til en reduceret etableringspris, 24/7 service, og vedligehold indeholdt i hele aftaleperioden.

  • Foreningsøkonomi: Ingen løbende foreningsbetaling for ladeløsningen.

  • Ingen Administration: Håndtering af administration og opkrævning af elforbrug.

  • Ensartede priser: Demokratiske opladningsprodukter til den enkelte elbilejer.

  • Bindingsperioder: Mulighed for bindingsperioder på 3, 4 eller 5 år, hvor Clever har ret til at have ladebokse opsat i foreningen.

  • Ladenetværk: Adgang til Danmarks største ladenetværk.


Aftalen er i øvrigt grundlagt på principperne om Environmental, Social, and Governance (ESG), hvor vi sammen bidrager til en mere bæredygtig fremtid. Det være sig i form af:

  • Miljøvenlig Opladning: Sammen fremmer vi overgangen til grønnere transportmuligheder, hvilket reducerer vores samlede miljøpåvirkning.

  • Social Ansvarlighed: Ved at tilbyde opladningsinfrastruktur inden for foreningsområder, bidrager foreningen til at opfylde behovene for bekvemmelighed og modernitet blandt foreningens medlemmer.

En ekstra fordel ved samarbejdet er, at vores personale vil blive uddannet inden for ladeløsninger. Vi vil derfor i samarbejde med Clever blive rustet til at give kyndig rådgivning til vores bestyrelser, sikrende en smidig tilbudsgivning, implementering og pålidelig rådgivning baseret på ekspertise.


Vi tror på, at samarbejdet bliver en stor succes, og vi ser frem til at introducere jer for ladeløsningerne.


Manglende lov om værdiansættelse af andelsboliger


I oktober 2022 blev fremsat et længe ventet lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger, men lovforslaget bortfaldt, da der blev udskrevet folketingsvalg. Vi har ventet i spænding på en forventet genfremsættelse af lovforslaget, som oprindeligt skulle være trådt i kraft 1. januar i år. Men her ved årets udgang må vi sande, at der stadig ikke er nogen afklaring.


Helt konkret skulle lovforslaget ændre på to af værdiansættelsesprincipperne i andelsboligloven. For det første ville valuarvurderingernes gyldighed forlænges til at kunne gælde i 42 måneder fremfor 18 måneder. For det andet ville der blive mulighed for stadig at bruge en ”gratis” ordning i form af den seneste offentlige vurdering (typisk fra 2012) fremskrevet med nettoprisindekset en gang årligt. Dette ville komme de fleste foreninger til gode, hvor mange – og særligt de mindre andelsboligforeninger - i dag, er tynget af, at de kan være nødsaget til at indhente og bekoste en årlig valuarvurdering.


Den seneste melding om lovforslaget er, at det er holdt tilbage i forbindelse med regeringens forestående samlede boligpolitiske udspil. Det er uvist, om det fortsat er intentionen, at lovforslaget skal genfremsættes med sit oprindelige indhold, eller om man vælger at gå helt andre veje. Uanset kan vi ikke forvente et lovforslag fremsat, før regeringen præsenterer et samlet boligpolitisk udspil. Så andelsboligforeningerne må fortsat væbne sig med tålmodighed, og det betyder for de flestes vedkommende, at de må køre ”samme procedure som sidste år”.


Stadig intet nyt om vejledningen til den nye normalvedtægt for ejerforeninger


Den 1. juli 2020 trådte den nye ejerlejlighedslov i kraft, og en ny normalvedtægt (2020) for ejerforeninger blev udarbejdet, da den gamle normalvedtægt fra 2004 på flere områder var forældet. Vi har hilst den nye ejerlejlighedslov og normalvedtægt velkommen. Men der er stadig intet nyt om den længe ventede vejledning til normalvedtægten, som vi senest fik lovet, skulle komme inden udgangen af dette år.


Vi har fået et godt indblik i den nye lov og normalvedtægt, ligesom flere af opstartsproblemerne, særligt i forbindelse med tinglysning af fravigelser til den nye normalvedtægt, er løst. Men vi ser stadig udfordringer, og vi mangler på flere punkter vejledningen til den nye normalvedtægt, bl.a. i forhold til afgrænsningen af den nye bestemmelse om 9/10 flertal, der omtaler beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, der ikke medfører, at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtelser over for ejerforeningen, forøges. Vi må fortsat vente i spænding, og indtil da vil nogle spørgsmål i relation til normalvedtægten stadig være med forbehold for den kommende vejlednings indhold.


Med håbet om et godt 2024

Boligexperten Administration

Comments


bottom of page