Ændring i lovgivningen for andelsboligforeninger pr. 1. juli 2018


En række ændringer i lovgivningen for andelsboligforeninger træder i kraft pr. 1. juli 2018. Nogle af ændringerne er væsentlige, mens andre er mindre justeringer.

De væsentlige ændringer omfatter:

  1. Nyt bilag 4 med centrale økonomiske nøgleoplysninger

  2. Forlængelse af forældelsesfristen for sælgers ansvar

  3. Forlængelse af administrators rådgiveransvar ved finansiering

  4. Nye regler for valuarvurderinger

  5. Nye regler for andelshavere ved foreningens konkurs

  6. Andre ændringer

Ad 1) Ny bilag 4 med centrale økonomiske nøgleoplysninger

Vi har nu i en årrække haft nøgleoplysninger bestående af et bilag 1, et bilag 2 og eventuelt et bilag 3 ved væsentlige ændringer. Nu indføres et bilag 4 om centrale økonomiske nøgleoplysninger til brug for generalforsamlingen.

Sælger er fra den 1. juli 2018 forpligtet til at udlevere de centrale økonomiske nøgleoplysninger i et nyt bilag 4 sammen med de øvrige nøgleoplysninger, som bliver udleveret i forbindelse med handelen. Det er dog ikke nødvendigt at sende bilag 4 fysisk til køberen, idet sælger kan opfylde sin oplysningspligt ved at henvise til bilag 4 på en hjemmeside eller lignende. Bilag 4 findes som en særlig formular, som er godkendt af Erhvervsministeren.

På den ordinære generalforsamling har bestyrelsen pligt til at forelægge de centrale økonomiske nøgleoplysninger, hvilket skal ske på baggrund af det regnskab, der skal godkendes på generalforsamlingen. Bilag 4 kan eventuelt vedlægges som bilag til indkaldelsen.

Bilag 4 er et ”mini-bilag 1” og indeholder nøgletal, som allerede findes i bilag 1, blot lidt færre.

Boligexperten mener, at tilføje endnu et bilag til nøgleoplysninger er aldeles unødvendigt, da dette ikke tilfører værdi til nogen. Alle informationer i bilag 4 er i forvejen i bilag 1.

Vi håndterer den nye ændring således, at hvor skema 1, skema 2 og eventuelt skema 3 blev udleveret til køber, så kommer bilag 4 nu også med til køber.

Ad 2) Forlængelse af forældelsesfristen for sælgers ansvar

Den almindelige 3 års forældelsesfrist, som gælder generelt for ansvar, kommer nu også til at gælde for overprissager rettet mod sælger af en andelsbolig. Denne forældelsesfrist har tidligere været på 6 måneder. Sælgers objektive ansvar i overprissager er således fremover 3 år.

De nye regler gælder for andelshandler der indgås den 1. juli 2018 eller senere.

Det medfører, at køber kan gøre sit krav gældende op til 3 år efter, at køberen fik eller burde have fået kendskab til sit krav.

Boligexperten mener, at denne forlængelse af forældelsesfristen vil skabe usikkerhed for sælgere af andelsboliger. Hvis der efter f.eks. efter 2½ år viser sig at være sket en fejl i andelskroneberegningen, som sælger jo ikke har indflydelse på, kan køber rejse krav om tilbagebetaling af overprisen. Med de nuværende priser på andelsboliger mange steder i landet, kan der være tale om betydelige beløb, som sælger skal fremskaffe 2½ år efter salget af andelsboligen.

Ad 3) Forlængelse af administrators rådgiveransvar ved finansiering

Når virksomheder erhvervsmæssigt yder finansiel rådgivning til en andelsboligforening, f.eks. en administrator, er forældelses­fristen for rådgiveransvaret i sager, hvor rådgivningen er ydet efter den 1. juli 2018 nu forlænget til 6 år. Denne forældelsesfrist har tidligere været på 3 år.

Det er kun rimeligt, at professionelle firmaer står på mål for deres finansielle rådgivning, så Boligexperten er enig i forlængelsen af rådgiveransvaret. Mange administrationsselskaber tilbyder slet ikke finansiel rådgivning, så denne forlængelse af rådgiveransvaret gælder kun for de administrationsselskaber, som tilbyder finansiel rådgivning, heriblandt Boligexperten.

Ad 4) Nye regler for valuarvurderinger

Der stilles øgede krav til indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme for valuarer, der foretager valuarvurderinger af ejendomme, som er ejet af en andelsboligforening.

Erhvervsministeren kan fremover stille uddannelseskrav til valuarer, samt krav til indholdet i valuarvurderingen.

Der er udsendt en bekendtgørelse, der fastsætter at valuarvurderingen fremover skal foretages efter en branchenorm, som er udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening. De nye regler finder anvendelse for valuarvurderinger fra den 1. oktober 2018.

Det må være i alles interesse, at reglerne bliver strammet for valuarerne, så vi ikke længere skal se på, at den samme ejendom bliver vurderet af 2 forskellige valuarer, men med 50% i forskel på prisfastsættelsen.

Ad 5) Nye regler for andelshavere ved foreningens konkurs

Flere nødlidende andelsboligforeninger har haft et ønske om foreningens konkurs for at få en lavere løbende udgift til boligen. I nogle tilfælde ville boligafgiften kunne blive halveret, hvis andelshaver kunne blive lejer og betale en ny husleje efter lejelovens bestemmelser.

Fremover vil andelshavere der overgår til lejere som følge af andelsboligforeningens konkurs, blive opkrævet et tillæg, så den nye leje inkl. tillæg højst kan andrage et gennemsnit af de sidste 4 års boligafgift. Dette tillæg til lejen kan opkræves for en periode på 6 år.

Boligexperten er enig i, at det ikke skal kunne betale sig, at begære sin egen forening konkurs, for at opnå en billigere husleje. I de konkrete tilfælde har dette medført store tab for de andelshavere, som havde købt efter stiftelsen, men meget små tab for de oprindelige lejere, som meldte sig ind i andelsboligforeningen ved stiftelsen. De oprindelige lejere har blot haft flertal på generalforsamlingen, når konkursen skulle besluttes.

Ad 6) Andre ændringer

Der er indsat en generalklausul i lovgivningen, således at man ikke på generalforsamlingen kan træffe flertalsbeslutninger, der forrykker balancen mellem andelshaverne, selv om foreningernes vedtægter kun omhandler beslutninger med simpelt eller kvalificeret flertal.

Boligexperten mener, at det er fint at få denne bestemmelse ind i andelsboligloven, men denne ”vetoret” har altid været gældende i en andelsboligforening, men har været omtalt som en del af foreningsretten.

27.06.2018

#Ændringilovgivningenforandelsboligforeningerp

BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S

Vesterbrogade 12

1620 København V

Tlf: 33 22 99 41

Fax: 33 22 66 93

E-mail: adm@boligexperten.dk

Åbningstid:

Mandag - torsdag kl. 8.30 - 15.30

Fredag kl. 8.30 - 15.00

Telefontid:

Alle hverdage kl. 10.00 - 14.00

Vi er medlem af Ejendom Danmark:

Medlem-af-Ejendom-Danmark-Logo-Horisonta

Besøg vores LinkedIn-side. Ved at følge os på LinkedIn, kan du nemt følge Boligexperten.

  • LinkedIn - Hvid Circle
orsted-stickers-90x55-rgb.png

”Med certifikater fra europæiske vindmøller opnår vi et CO2-neutralt elforbrug og støtter omstillingen af vedvarende energi”.

© 2020 Boligexperten.dk