Digital tinglysning - hvad er problemet?

I pressen kan man læse om 75.000 ubehandlede sager ved den nye digitale tinglysning i Hobro. Det er naturligvis et problem. Men typen af fejl, som er opstået siden den digitale tinglysning startede, er et meget større problem.

I en andelsboligforening er servitut nr. 1-6 blevet væk og kan ikke genskabes. Dvs. Tinglysningsretten er ikke længere i besiddelse af de tinglyste pantebreve.

En række ejerlejligheder i samme ejerforening har fået samme lejlighedsnummer og samme adresse i det nye tinglysningssystem, men der er dog forskellige købesummer registreret!!! Hvem skal afgøre, hvem den "rigtige" ejer af lejligheden er?

Det ser endvidere også ud til at Tinglysningsretten har ændret i den sædvanlige jura omkring tinglysning af vedtægter i en ejerforening.

Boligexperten skrev følgende til Tinglysningsretten:

"Som administrator har vi tidligere kunnet tinglyse vedtægtsændringer i ejerforeninger uden de store problemer. Vi er derfor af den opfattelse, at man med ejerforeningens bestyrelses underskrifter kan sende en fuldmagt gældende for hele ejendommen (moderejendommen, lejl 1-xx). Imidlertid får vi nu disse fuldmagter retur, med oplysning om der kun kan være en lejlighed pr. fuldmagt. I kan da ikke i fuldt alvor mene, at vi for en ejendom med f. eks. 240 lejligheder skal sende 240 underskrevne fuldmagter over til jer for at få lyst en vedtægtsændring? Jeg ser frem til jeres snarlige svar".

"Der skal én fuldmagt pr. lejlighed" lød svaret 14 dage senere fra Tinglysningsretten.

Energimærkning (EMO)

De nuværende regler om energimærkning (EMO) blev indført 1. september 2006.

Mange foreninger har en energimærkning fra 2005, som med de nye regler fik en gyldighed på 5 år.

Disse foreninger skal derfor i løbet af 2010 have foretaget en ny energimærkning, idet energimærkningen er lovpligtig.

Boligexperten kan anvise forskellige firmaer som udarbejder energimærkning og vi indhenter gerne et tilbud på foreningens vegne.

Stigning i energiprisen som følge af skattereformen

Skattereformen, der i de fleste henseender træder i kraft 1. januar 2010, medfører stigning i energiafgifterne. For Boligexpertens kunder skulle man således tro, at afgiftstigningerne på opvarmning fra kul, olie m.v. på 15 % samt stigningerne på el til opvarmning / nedkøling på 5 % og stigningerne på el til udendørsbelysning ville udgøre denne stigning.

Men de varslede stigninger i opkrævninger til fjernvarme overstiger nogle steder, hvad der kan forklares iflg. skattereformen, selvom det er eneste begrundelse for den varslede prisstigning fra f. eks. Københavns Energi.

Vi har fået en forklaring, der går på, at stigningen skyldes ligestillingen af afgifter og skat på decentral og central kraftvarme.

Boligexperten har grundet disse uklarheder rettet henvendelse til Energitilsynet for at få den "rigtige" forklaring på stigningerne.

Af hensyn til foreningernes økonomi, har vi foreslået, at opkrævninger til aconto varme stiger jfr. de varslinger, som foreningerne har modtaget fra leverandørerne. Ændringerne af aconto varmen for beboerne vil træde i kraft i løbet af 1. kvartal 2010.

Salg af overbelånte andelslejligheder

I de senere år er priserne på andelsboliger gået i vejret og priserne er som på andre boliger faldet igen.

I den nuværende situation, hvor økonomien strammer til og priserne i et stykke tid har været faldende, er der ved salg meget ofte flere parter, der skal godkende en handel. Udover at køber og sælger skal være enige om prisen, som igen skal godkendes af foreningens bestyrelse, indebærer mulighederne for belåning af andelsboliger endvidere, at der ved salg ofte skal indhentes samtykke til salg fra panthavere. Dette kan være den bank, der oprindelig har finansieret købers køb eller det kan være en kreditor, som efterfølgende har givet andelshaver lån mod sikkerhed i andelen. Men det kan også være en kreditor, som har foretaget udlæg for et ufyldestgjort mellemværende (Skattevæsenet, kontokort e.l.).

I disse situationer er det vigtigt, at sælger får samtykke til salg – gerne inden aftale indgås med køber. Indhentes sådanne samtykker ikke, indebærer det i værste fald, at aftalen ikke kan gennemføres og falder til jorden, hvilket igen indebærer, at køber ikke får den lejlighed, han mener at have købt. Og hvis køber samtidig har sagt sin gamle bolig op for at flytte til den nykøbte, er køber for alvor ringe stillet. Risikoen for uheldige situationer er stor og som administrator oplever Boligexperten flere og flere af disse situationer, hvor handler må sættes på standby, indtil disse kreditorer er blevet kontaktet og har givet samtykke til en given pris – ofte i erkendelse af, at kreditor ikke får sit tilgodehavende, fordi prisen nu er faldet siden købet.

Samtidig er det desværre også vores erfaring, at flere og flere kreditorer nægter at give et samtykke til en aftale, der objektivt set ser fornuftig ud i dagens marked, fordi man ønsker at presse sælger eller køber for et beløb udover købesummen – det i de tilfælde, hvor pantets placering ikke berettiger til det.

Udover at disse forhold stiller køber/sælger i et dilemma, indebærer sådanne situationer også, at parterne må søge fordyrende advokatbistand, hvilket selvsagt ikke fremmer økonomien i sådanne sager.

Fra Boligexpertens side skal vi derfor kraftigt opfordre såvel køber som sælger til at sikre sig mod disse situationer ved at køber eller købers rådgiver indhenter oplysninger fra Andelsboligbogen, hvor sådanne krav er tinglyst og at sælger kontakter sine kreditorer så tidligt som muligt i forbindelse med at salg af andelen igangsættes, således at sælger allerede på dette tidspunkt får overblik over, hvordan og på hvilke vilkår et salg kan ske.

Såfremt køber/sælger ønsker bistand i forbindelse med køb/salg, kan vi vejlede konkret herom, ligesom der kan indledes forhandlinger med kreditorerne i konkrete sager, hvis andelshaver måtte ønske det. Erfaringen viser, at det er et område, hvor en forhåndsgodkendelse fra kreditorerne vil fremme mulighederne for en mere smertefri aftale.

Den endelige refinansiering af F1, F3, F5 og F10 for 2010.

Refinansieringen er nu slut og specielt renterne på F1-lånene er langt under forventet. I 2009 var F1- renten ca. 5,15%, så foreninger med variabelt forrentede lån får store besparelser på de årlige renteudgifter. En række foreninger har på baggrund af deres nuværende lånesammensætning og risikoprofil valgt at lægge renten fast i flere år.

Herunder ses rentesatserne i de forskellige kreditforeninger:

	F1 - lån	F3 - lån	F5 - lån	F10 - lån
Nordea Kredit	1,70%	2,76%	3,25%	4,10%
Realkredit Danmark	1,78%	2,81%	3,34%
Nykredit	1,81%	2,82%	3,33%

Ny elevatorbekendtgørelse

Den 29. juni 2008 trådte tre nye bekendtgørelser om elevatorer i kraft. Specielt den ene "Bekendtgørelsen om anvendelse og opstilling" har stor betydning for ejerne af ejendomme med elevatorer, idet ansvaret for den såkaldte "faldprøve" som tidligere har været udført af hvert tredje år af Arbejdstilsynet, nu overdrages til bygningsejerne. Det betyder, at det fremover er ejendommens ejer, der har ansvar for at sikre, at der bliver udført de lovpligtige faldprøver hver tredje år.

Tidligere udførte Arbejdstilsynet prøvningen automatisk og rettede selv henvendelse til elevatorservicefirmaet i forbindelse med afholdelse af prøvningen. Fremover skal ejendommens ejer selv sørge for at faldprøverne bliver udført. Derfor bør ejerne af ejendomme med elevatorer sikre, at der bliver indgået aftale med et godkendt inspektionsorgan. Det kan ske ved at kontakte det nuværende elevatorservicefirma og indgå aftale om, at de overtager forpligtigelsen med faldprøverne. De fleste elevatorservicefirmaer har indgået aftaler med godkendte inspektionsorganer som kan forestå faldprøverne.

Den 18. december 2009

Boligexperten Administration A/S - Vesterbrogade 12, 4. sal - 1620 København V - Tlf. 33 22 99 41 kl. 10-14 - adm@boligexperten.dk